Jika dalam edisi ke 60, disampaikan bahasan tentang delution effects atas suatu aset publik sebagai akibat pembangunan dan pengembangan suatu kawasan kota, dalam artikel ke 65 ini dibahas bagaimana interaksi antarsubsistem yang bisa saling menghilangkan atau menihilkan sistem yang lainnya. Maksud hati membuka dan menciptakan kesempatan kerja, tetapi bisa berbalik menjadi ancaman eksistensi bisnis yang telah mapan.

Di kawasan perkotaan, sejak negeri ini merdeka tetap saja ada perkampungan kumuh, yang malah lebih kumuh dibanding dengan saat pemerintahan Kolonial Belanda berkuasa. Maklum, jumlah penduduknya semakin banyak dari proses beranak-pinak maupun dari migrasi dari pedesaan.

Tentu saja para pencari kerja asal pedesaan itu tahu diri ketika mencari tempat bermukim yang sesuai dengan penghasilan juga. Kawasan kota yang sudah kumuh itu pula menjadi hunian yang mereka anggap tepat, meski hanya sepetak lahan atau ruang hunian.

Urbanisasi tak menyemtuh kawasan elite perkotaan pada akhirnya menjadikan kekumuhan kota menjadi semakin kumuh. Urbanisasi yang melanda kawasan perkotaan di hampir seluruh kota-kota besar Indonesia tidak tersentuh kebijakan pemerintah nasional.

Kontras dengan area kota yang kumuh, arus kunjungan wisata pada sebuah kota menjadi impian hampir semua kepala daerah karena kehadiran banyak manusia ke suatu wilayah akan meningkatkan bisnis di sektor pariwisata. Semua kepala daerah berlomba menjadikan sebuah kota sebagai daya tarik wisatawan lokal dengan memperindah kotanya serta infrastruktuk pariwisata.

Oleh karena itu, banyak daerah yang dengan mudah menerbitkan perizinan untuk membangun hotel dan bisnis apa pun yang bermaksud pengembangan industri pariwisata. Dengan gampang para birokrat di daerah mengeluarkan izin mendirikan bangunan (IMB) untuk hotel,waterboom, supermarket, dan lain-lain.

Bahkan, saking ”semangatnya” para birokrat daerah pun dengan ”sukarela” ikut dalam merancang detail bangunan hotel atau yang sejenisnya. Di sisi para pengusaha pun ”uluran tangan” oknum pegawai itu pun diterima dengan suka ria, kareana dia nggak akan repot dalam memperoleh izin.

Kesemua itu akan berakibat fatal bagi daerah karena banyak pengusaha yang mengajukan permohonan IMB hotel dan fasilitas wisatawan itu, untuk dijual kembali bagi para pihak yang ingin punya hotel. Jenis pengusaha semacam ini hanya ingin memanfaatkan booming industry wisata dan memang dia bukan pebisnis hotel atau pemilik hotel. Peluang ekonomi di manapun akan selalu hadir para spekulan yang mereka tahu kesempatan itu hanya ada ketika booming saja dan tidak akan ada lagi ketika pasar hotel pada suatu kota sudah jenuh.

Sementara itu, para pebisnis hotel dan industri pariwisata sendiri justru sangat sulit untuk mendapat izin membangun karena memang kalah ”limpat” dibanding para spekulan. Spekulasi berpotensi merusak bisnis yang telah ada, banyaknya hotel yang tak dirancang dengan serius memenuhi standar mutu dalam industry perhotelan dan pariwisata. Karena para spekulan tersebut bukan bertujuan untuk melayani wisatawan tapi cari untung untuk memanfaatkan situasi saja.

Sebagai contoh, hotel bintang empat dan lima itu harus dibangun di jalan nasional atau jalan provinsi. Namun, dalam kenyataannya banyak kita temukan hotel bintang empat berada di jalan kabupaten, bahkan di jalan kampun atau jalan desa.

Sebuah hotel bintang tiga itu harus mempunyai area parkir bus, ketika aturan itu tidak dipenuhi dengan sendirinya hotel itu kesulitan mencari tamu rombongan. Sesekali parkir bus kita temukan parkir di tepian jalan dan pada akhirnya menimbulkan macet di seluruh jalan yang terakses ke hotel tersebut.
Di sebuah kota terbesar di Jawa Tengah, dibangun sebuah apartemen dan hotel bintang empat yang berdiri dengan megah lebih dari 15 lantai. Dari mana pun akan terlihat bangunan hotel tersebut, namun seluruh investasi itu belum tentu bisa memberi keuntungan.

Kenapa? Tak ada tempat parkir bus, kendaraan yang mau masuk pun sulit. Inilah dua persoalan yang dianggap kecil tapi berdampak besar bagi sebuah bisnis hotel. Belum lagi banyak masalah teknis pelayanan yang tidak bisa diimplementasikan karena kesalahan dalam perancangan sebuah sistem yang bernama hotel.

Semangat membangun objek wisata itu seringkali membutakan kenyataan sifat dan karakter bisnis pariwisata yang mempunyai pola yang spesifik. Waterboom memang dibangun di mana-mana, tetapi para investornya (yang banyak duit itu) tidak menyadari bahwa product life cycle bisnis itu sangat pendek.

Bilamana watwrboom dibangun diarea terbatas, bisa dipastikan dalam 3-4 tahun akan mati karena pengunjungnya makin menipis dan pendapatan tidak akan bisa menutup biaya operasional. Taman Hiburan seperti Ancol (dengan luas lahan ratusan hektare) pun akan selalu melikuidasi produk hiburan yang sudah tidak laku dan dibangun produk yang baru. Semua produk hanya dirancang berusia 3-4 tahun dan harus diperhitungkan dalam satu tahun sudah break event point (BEP).

Sebuah mal yang dibangun tidak memperhatikan aspek teknis aksesabiltas akan mengalami kesulitan di masa yang akan datang. Merancang ruang parkir sebuah mal itu tidak mudah dan benar-benar harus memperhatikan aspek psikologi para pengendara mobil.

Para ibu-ibu pada umumnya menghadapi kesulitan bila ramway menggunakan teknik berputar menuju area parkir di lantai atas atau basement. Apalagi, kalau lebar ramway terlalu sempit sehingga konsumen wanita akan lebih memilih mal lain yang memberi kenyamanan akses.

Hotel yang dibangun di lokasi yang tidak tepat dengan luasan lahan yang tidak mencukupi, objek wisata yang tak layak tetapi dipaksakan, dan berbagai-bagai bentuk investasi yang tak diperhitungkan dengan cermat, justru akan membawa dampak kerugian bagi investor sendiri. Paling tidak, target investasi yang tidak tercapai akan mempengaruhi kinerja perusahaan itu sendiri.

Namun, bilamana dicermati lebih jauh, masyarakat pun akan dirugikan dengan kegagalan suatu investasi pihak swasta. Bisnis waterboom yang mati akan menghilangkan nilai strategis suatu kawasan dan dengan sendirinya harga tanah di sekitarnya pun akan jatuh.

Semua itu merekomendasikan pada pemerintah daerah di manapun, untuk tak sembarangan memberikan izin bagi investasi di daerahnya. Tentu bukanlah menjadi harapan siapa pun, bila pada suatu daerah banyak diberikan izin membangun hotel, tapi sebagian bear dari hotel-hotel yang telah terbangun tersebut masuk dalam daftar hotel yang sedang ditawarkan untuk dijual. (*)